Отдаване под наем - данъци

Отдаване под наем - данъци

 

Въпрос:
Здравейте!

Заедно със сетра ми, която е гражданка на Канада /постоянно живее в Канада и ще ми направи пълномощно да управлявам имота й/ искаме да инвестираме в апаратаменти, и да се занимаваме с краткосрочно отдаване под наем чрез платформите за споделени услуги като Booking или Airbnb. Какви действия трябва да предприемем относно необходими регистрации преди започване на дейност? Какви данъци ще трябва да се плащат за мен като българска гражданка и за сестра ми - чужденка? Необходима ли е ДДС регистрация?

Благодаря предварително!

 

Отговор:

Здравейте,

Във Вашият случай имате два основни варианта за действие:

- Да регистрирате фирма – Със сестра си регистрирате дружество с ограничена отговорност. След това двете като физически лица, отдавате под наем апартамента на фирмата, за да може тя да оперира с него. В края на годината се плаща 10 % данък върху реализираната печалба (реализираният приход минус разходите свързани с дейността на фирмата). След като печалбата се обложи, можете да разпределите остатъка помежду си като дивидент, след заплащане на допълнителен данък дивидент – 5%. За времето, за което фирмата извършва дейност, управителя на фирмата (предполагам Вие) се осигурява върху минимум минималния осигурителен доход. Трябва да имате в предвид, че наема, който фирмата ще Ви плаща е доход, който ще трябва отделно да декларирате като физически лица и да платите 10% данък (включително и сестра Ви, тъй като доходите на физически лица свързани с недвижими имоти се облагат в България). От друга страна този наем ще е разход за фирмата и така ще се намали нейната печалба и съответно ще плати по-малък данък. Естествено можете първо да регистрирате фирмата и да закупите апартамента на името на фирмата.

 - Да не регистрирате фирма и съответно да се облагате по реда на Закона за местните данъци и такси с годишен патентен данък. Данъкът се определя от общината в която се намира апартамента. За времето, през което извършвате дейност ще трябва да се осигурявате. Тъй като сестра Ви е Канадска гражданка, тя няма да се осигурява в България. Минималната сума върху която Вие ще трябва да се осигурявате е минималния осигурителен доход. В края на годината се подава годишна данъчна декларация, в която се декларира получения през годината доход и се прави изравняване на осигуровките. Ако доходът е по-висок от сумата върху която през годината са начислявани осигуровки, то ще трябва да се довнасят осигуровки върху разликата. Имайте в предвид, че ако превишите годишен доход от 50 хил. лв. опцията с патентен данък отпада и задължително ще трябва да регистрирате фирма.

 И в двата варианта ще трябва да направите категоризация на апартамента. Ако изберете варианта с фирма, категоризацията ще я направите след като регистрирате фирмата, докато ако решите да действате с патентен данък, категоризацията ще трябва да я направите преди да подадете документите към общината за облагане с патентен данък.

 Също така и в двата варианта ще дължите туристически данък, който е общински данък и се определя индивидуално от всяка община на база брой нощувки. За целта ще трябва да се регистрирате (след като имате категоризация) в единния туристически портал, където онлайн да въвеждате реализираните нощувки. На база въведените от Вас нощувки ще Ви бъде изчисляван месечен туристически данък.

 Отново и в двата варианта ще подлежите на регистрация по ДДС съгл. Чл. 97а от Закона за ДДС. Причината е, че ще ползвате услугите на Booking и/или Airbnb. Според цитирания по-горе член от ЗДДС, ако получавате услуга от фирми регистрирани в друга държава от ЕС, то регистрацията на това основание е задължително да се направи 7 дни преди получаването на първата услуга. При този режим на регистрация няма да дължите ДДС върху реализираните от Вас приходи. Ще дължите 20% ДДС обаче, върху стойността на услугите, които сте получили от фирми регистрирани в друга държава от ЕС – например ако получите фактура от Booking за комисионна на стойност 100,00 лв, ще дължите 20,00% - 20,00 лв. ДДС.

Надяваме се, че сме Ви били полезни.

Поздрави!