Краткосрочная аренда недвижимости

Краткосрочная аренда недвижимости

Вопрос:
Здравствуйте!
Хотим снять недвижимость (студию) посуточно через Букинг, возможно другой аналогичный сайт. Дошли до выдачи Свидетельства о регистрации места класса Б (оно у нас уже есть), а также регистрации в ESTI, но возникло много вопросов относительно: регистрации НДС, сбора персональных данных гостей для их регистрация в ESTI, где и что платит налоги и кому какую информацию отправлять. Меня интересует поэтапное оформление всей документации, пока все не будет ок по закону, а также когда и как оплатить необходимые пошлины?
Заранее спасибо!

Ответ:
Здравствуйте,
Прежде всего, вы должны определиться, в какой форме вы будете осуществлять описанную вами деятельность – как физическое лицо (свободная профессия на общих основаниях или свободная профессия по патенту) или через зарегистрированную на ваше имя компанию. Каждый вариант имеет свою специфику.

С налоговой точки зрения дело обстоит так:
- при наличии патента сумма вашего налога определяется муниципалитетом, в котором находится недвижимость, в зависимости от количества коек, категоризации, местоположения и т. д. Этот налог является ежегодным
- в случае самозанятости вы декларируете сумму дохода за год. Из суммы, полученной таким образом, вы вычитаете 25% юридически признанных расходов и страховок, выплаченных в течение года, и обязаны уплатить налог в размере 10% с суммы, полученной таким способом.
- Имея EOOD, вы декларируете сумму доходов и расходов, связанных с вашей деятельностью. Если доходы превышают расходы, то вы получаете прибыль, и эта прибыль облагается налогом по ставке 10%.
 
С точки зрения страхования ситуация следующая:
- в случае самозанятости и патентной деятельности вы застрахованы ежемесячно, и соответственно вы должны декларировать и платить страховку каждый месяц, а минимальный страховой доход в настоящее время составляет 933,00 лв., что означает минимальную страховку в размере 290,00 лв. в месяц. . В конце года, когда сдается годовая налоговая декларация, вносится корректировка. При этом уравнивании учитывается реализованный доход в течение года. Если ее сумма превышает сумму, на которую вы были застрахованы, необходимо добавить страховку на разницу. Сумма страховой выплаты на ежегодной основе не может превышать 45 000,00 лв. на 2024 год.
 
- при ЕООД страховые взносы уплачиваются снова с минимального страхового дохода за год - 933,00 лв., с той разницей, что ежегодное выравнивание страховых взносов не производится.
 
Т.е. чисто с точки зрения налогообложения и страхования вам нужно будет оценить и составить некий план относительно того, какой доход вы ожидаете получить и какие расходы у вас будут. Только так вы сможете определить, какой вид деятельности экономически выгоднее (т.е. вы будете платить меньше налогов и страховок).
 
Помимо отличий с налоговой и страховой точки зрения, есть и несколько чисто функциональных отличий:
- деньги, которые вы зарабатываете как фрилансер и патентная деятельность, на самом деле являются вашими деньгами, и вы можете «тратить» их когда и на что захотите. При наличии EOOD деньги, заработанные компанией, остаются у нее. Если вы, как владелец, хотите иметь эти деньги в наличии, есть несколько вариантов – дать себе зарплату, дать себе кредит или после окончания финансового года и компании, если она получила прибыль, распределить эту прибыль себе в качестве дивидендов (но с этой суммы вам придется дополнительно заплатить налог на дивиденды в размере 5%).
- если вы осуществляете свою деятельность в качестве фрилансера, у вас не будет обязанности выдавать квитанцию ​​при получении денежных средств. Для EOOD это освобождение не распространяется, и вам необходимо будет иметь ранее приобретенный кассовый аппарат, из которого можно будет выдавать кассовые чеки.
- регистрация в качестве индивидуального предпринимателя осуществляется Регистром Булстат в течение 24 часов, а также взимается государственная пошлина в размере 10,00 лв.. Для регистрации ЕООД процедура немного дольше и сложнее. Подготавливается пакет документов, часть из них заверяется нотариально, открывается инкассовый счет в банке. Все подготовленные документы подаются в Коммерческий регистр не позднее 7 календарных дней со дня учредительного акта, а регистрация происходит в течение 7 рабочих дней. Государственная пошлина составляет 110,00 лв., кроме того, взимается нотариальная и банковская пошлина.

Если вы выберете профессию патентного фрилансера, сама регистрация патента осуществляется в муниципалитете, где находится собственность, и может быть сделана только вами лично.

Только после того, как вы выбрали форму, в которой будете осуществлять свою деятельность, можно переходить к категоризации имущества, которая опять-таки производится в муниципалитете, где находится имущество.

После получения категоризации вы сможете зарегистрироваться в указанной вами системе ESTI. В этой системе вам придется в режиме реального времени вводить информацию, касающуюся ночевок, которые вы совершили. Насколько нам известно из того, чем поделились с нами наши клиенты - заполняется информация о сроках ночевок, личные данные лиц, остающихся на ночлег - минимум - имена и национальность. На основе информации, заполненной в этой системе, определяется туристический налог, который ежемесячно уплачивается соответствующему муниципалитету (за месяцы, в которые у вас нет ночевок, вы не должны платить налог).

Последним шагом является возможное обязательство по регистрации НДС: если вы собираетесь использовать такие платформы, как Booking и/или AirBnB, то регистрация НДС является обязательной (даже как физическое лицо). То же самое касается и тех случаев, когда вы собираетесь пользоваться услугами компаний за пределами Болгарии (например, вы решили размещать платную рекламу через Facebook и Google). При этом режиме регистрации вы не будете платить НДС с продаж, но будете платить 20% НДС от стоимости услуг, полученных от компаний за пределами Болгарии.
Надеемся, мы были полезны!
Привет!